“小区”是阶层裂化的象征

经过37年的改革和开放，20年的城市大发展，2月21日，新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，该意见主要的焦点是倡导街区建设，原则上不再提倡“小区”建设，并且，有计划地打通封闭式小区和单位大院。

一时间，网络的评论非常热闹。一些独立评论员说政府如果打通现在已经形成的小区，可能对已有 的住户不公，因为他们在买小区房子的时候，小区内部的所有土地成本、设施、绿化和其它方面的成本，都已经加进了昂贵的房价之中。有些人抬出了法律的武器， 希望政府在今后拆掉小区“围墙”的时候，能够认真考虑小区居民的切身利益。

20多年来，无数小区的开发、建设和服务，是中国社会经济发展的特色。在其它国家的城市，小区建设也是有的，普遍存在的，但是，像中国城市这样以小区为核心的建设，确实比较少见。

小区与街区有两大差别。首先，小区实行封闭式管理，物业往往与开发商商定好了，或者，开发商 自己兼顾物业。因此，一旦入住小区，居民一辈子都摆脱不了与开发商的密切联系。这样“一条龙”的服务，也就是说从卖房子到管房子的服务，为开发商提供了一 个长时间的赚钱渠道。所以，开发商之间的竞争，不仅是小区的品质、房子的质量，也还包括物业的管理效率和质量等方面。这样的开发与管理模式，适应于中国的 国情，因为中国城市的社区管理，从来就不是靠政府，或者某个企业来完成。

小区与街区的第二大区别，就是单位土地面积所能容纳的人口数量。一般来说，以街区建设为主的 城市，单位面积所能容纳的人口，要多于以小区为主的城市。就拿上海的浦西和浦东来说吧。浦西基本是改革开放前延续下来的城市建设模式，它以街区建设为主， 因此，人口密度远远高于浦东，单位土地面积上面所创造的GDP也远远高于浦东。

浦东是以小区和宽街道建设为主的城市代表，曾经有经济学者对浦西和浦东城市建设特点的利弊做了比较，结论是生活在浦东可能有更广阔的空间，但是，从土地的利用效率，人民生活的方便程度考虑，浦西有明显的优势。

如果我们暂时不考虑街区式城市与小区式城市的效率和方便差别，我们先考虑中国城市为什么最近20年来的发展，为什么一直都在追求以小区为核心的城市发展模式？

首先，从上世纪90年代中期开始，中国城镇化与住房建设出现了两大变化。一个是国有和集体单 位，逐步取消福利住房政策，鼓励商品房的大开发。这一改革，使中国城市居民的住房条件发生了翻天覆地的变化，极大促进中国住房建设和城市的快速发展。例 如，1978年，中国城市人均住房不到4平方米，上海一个小阁楼，住一家三代人，比比皆是。那个时候的上海滩，一间不到10平米的房子，不得不住5口人的 情况很普遍。家里的床是双层的，下床住着小叔子，上床哥哥和嫂子结婚。

这样的情况不服存在了，目前，中国城市人均住房面积已经超过30平方米。

住房政策改革的第二大变化，就是高度不均衡的发展，促使有产阶层和无产阶层的形成。例如，上 面所说人均住房面积超过30平米的数据，却隐藏着两极严重分化的残酷现实。有钱人的人均住房面积一般超过100平方米，没钱的普通老百姓，一家人挤在了一 个不到40平方米村中村黑暗的小屋子里面。

也就是说，改革开放，是解决了许多城里人的居住问题，但是，因为政府没有化多大的力气去解决低收入人口的住房问题，使中国城市住房的两极分化，大大超过收入的两极分化。衡量人均收入差别的基尼系数是0.47（官方数据），而衡量人均住房差别的基尼系数可能超过0.7。

城市里有钱人、普通人、低收入人和外来农民工，使城市居民分为四个档次。有钱人占一般城市人口的10%，而占有的房子面积应该不少于40%。普通人占城市人口的40%，这部分人占有房子的比例应该是40%左右。剩下来50%的低收入人群和农民工只占有20%的住房。

就是因为有富人的存在，有大量低收入和农民工的存在，有钱人特别希望住上大的、安全的、服务周到的、环境优美的住房，不希望与那些低收入、卫生条件不好的人群混居在一起，开发商们，根本就不需要任何教育，就知道只有通过不同品位的小区，才能满足不同人群的需要。

在巴西的里约热内卢，高档小区也是很普遍的。那些小区里住的都是富豪和官员，他们非常需要安全。因为，巴西的社会很乱，有钱人不小心，就要遭人抢劫或者枪杀。

中国的城市也有富人遭到抢掠的情况，但是，这样的情况没有巴西严重。所以，中国的小区，主要不是防止富人遭穷人抢掠，而是为了给富人提供一个有别于他人的生活空间。

这样有差别化的生活空间，最好的表现形式就是小区，当然也有别的形式。但是，小区为什么风靡全国，千篇一律，就是因为中国城市的阶层非常清楚，而且每个阶层的人群比较愿意集聚。

小区型城市是有代价的，其最大的代价就是土地浪费，就是交通效率低下。用街区替代小区的城市建设，肯定可也缓解这两个问题，但是，改革很难。

改革的第一个困难，是因为现实的收入分化差别，在短期内无法解决。所以，有钱人，甚至是比较有钱的人，都习惯于住小区的模式。如果非要把小区打通，就有许多人的利益受到损害，需求得不到满足。

第二个难题是，打破小区分割，社会治安问题将无法确定。有钱人和没钱人住在一起，往往因为生活习俗不一样，会造成一些意想不到的冲突和矛盾。这样的矛盾可能不普遍，但是，中国的城市各种人群复杂，一旦出现这样的问题，解决起来就很难。

从长远的角度来看，街区建设是个好主意，但是，如何考虑不损害已有业主的利益，如何完善社区服务质量和居民区的治安管理，确是新政策最难破解的两大命题。

[责任编辑：邹文娟]